A assembleia de condôminos é certamente o ato mais importante na vida condominial. Compete à assembleia, respeitando os quoruns exigidos em lei, criar e alterar a convenção e o regimento interno, decidir sobre alteração da fachada e a finalidade do condomínio, autorizar obras voluptuárias e úteis, aprovar previsão orçamentária, entre outras, além de eleger o síndico e membros do conselho.
Tratando-se de ato de grande importância, deveriam ser respeitados princípios essenciais para sua validade, o que, entretanto, é negligenciado pelos responsáveis por convocar e presidir as assembleias.
Os contornos e limites para realização da assembleia são definidos no momento de sua convocação por meio da publicação do edital, que deve se dar na forma prevista na convenção de condomínio, conforme determina o art. 9º, §3º, alínea “h”, da Lei 4.951/64, estabelecendo a pauta que será discutida naquela reunião e para a qual devem ser convocados todos os condôminos para participarem, sob pena de nulidade.
O edital de convocação define os assuntos que podem ser tratados na assembleia, porém, não é incomum que no ato se discutam e tomem decisões sobre outros assuntos não previstos, desrespeitando o art. 1.354 do Código Civil, que taxativamente define que “A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”, já que para aquele assunto não previsto no edital não foram convocados os demais condôminos que não se fizeram presentes na assembleia, mas que poderiam ter interesses a defender se tivessem ciência de que naquela oportunidade haveria deliberação sobre esse mesmo assunto extraordinário.
Incluir como ponto de “Assuntos Gerais”, “Demais assuntos de interesse do condomínio”, ou qualquer outra expressão nesse sentido, não autoriza que sejam tomadas decisões sobre assuntos que não foram claramente elencados na pauta de assembleia, publicada por meio do edital de convocação.
Decidir nos “Assuntos Gerais”, como é comum, questões extraordinárias à pauta do edital de convocação burla a regra de convocação necessária de todos os condôminos e por isso gera decisões que poderem ser declaradas nulas de pleno direito, além de não obrigarem aqueles que da assembleia não participaram.
Não é difícil encontrar decisões judiciais anulando assembleias que trataram de assuntos que não constavam do edital de convocação, como vemos na Ementa de julgamento que segue transcrita:
CONDOMÍNIO EDILÍCIO ASSEMBLEIA GERAL DELIBERAÇÃO SOBRE A ALTERAÇÃO DA FORMA DE COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL IRREGULARIDADE DA CONVOCAÇÃO EDITAL OMISSO QUANTO A ESSA MATÉRIA, QUE FOI VOTADA SOB O TÍTULO "ASSUNTOS GERAIS" IRREGULARIDADE SENTENÇA REFORMADA RECURSO PROVIDO. Pelo que se verifica da ata reproduzida às fls. 92/93, a questão atinente à mudança da forma de cobrança da cota condominial foi votada sob o título “Assuntos Gerais” e aprovada pela maioria dos presentes. Sucede, porém, que houve manifesto vício de convocação. Afinal, o respectivo edital não fez referência expressa a essa matéria, ... CONCLUSÃO Daí por que se dá provimento ao recurso. (TJ-SP - APL: 00055216720108260650 SP 0005521-67.2010.8.26.0650, Relator: Theodureto Camargo, Data de Julgamento: 28/05/2014, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2014)
Vale lembrar, a divulgação das decisões tomadas em assembleia deve obedecer aos prazos e formas previstas na convenção do condomínio, conforme determina o art. 24, §2º, da Lei 4.951/64.
O síndico, em conjunto com a assessoria jurídica do condomínio, serviço cada dia mais necessário para a boa gestão condominial, deve ter atenção às regras de publicação e aos limites estabelecidos pela pauta definida no edital de convocação dos condôminos, evitando que decisões tomadas em assembleia sobre assuntos extraordinários sejam anuladas em juízo.