Uma das situações que mais gera atrito entre moradores de condomínios de apartamentos é vazamento nas redes de água e esgoto do prédio, principalmente quando ocorrido no interior dos apartamentos.
Constatado o vazamento, imediatamente surgem questionamentos quanto a quem cabe a responsabilidade por reparar os danos causados pelas infiltrações, não sendo incomum a busca do síndico para solucionar o problema, em geral presume-se que seja do condomínio a obrigação de reparar os danos e indenizar os proprietários.
Porém, quase nunca a responsabilidade é do condomínio quando o vazamento é no interior dos apartamentos. A rede de água e esgoto dos prédios, em que pese pertencente ao condomínio como um todo e terem utilidade comum à universalidade de condôminos, também atendem às unidades individualmente, o que altera a responsabilidade por eventuais vazamentos.
Isso porque quando partes comuns do condomínio são de uso exclusivo de um condômino, é dele a responsabilidade pelas despesas relativas a estas áreas para manutenção e reparação de danos. É o que diz o art. 1.340 do Código Civil.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Esta previsão legal é aplicável aos casos em que há vazamento dentro das unidades, atingindo os apartamentos abaixo e/ou ao lado.
Não é incomum ouvir dos envolvidos, principalmente do proprietário do apartamento em que se originou o vazamento, que cabe ao condomínio arcar com as despesas para conserto, pois os canos são do prédio e não dele.
Esta é uma conclusão equivocada. Como a tubulação interna atende apenas aquele apartamento, é de seu proprietário a responsabilidade de arcar com o reparo do vazamento, recompondo o local à sua condição anterior, além de reparar os danos aos imóveis vizinhos, que também são de sua responsabilidade.
Nessas situações o condomínio, apesar de não ter responsabilidade de reparar, deve atuar como mediador de conflitos, buscando uma solução breve entre os envolvidos. Uma vez identificado o vazamento, a administração deve imediatamente dar ciência a unidade no qual se origina, indicando a necessidade de medidas para reparo de forma também imediata, com intuito de evitar o aumento dos danos já causados.
Deve o condomínio, exigir o reparo da tubulação. Vazamentos persistentes por longo tempo podem causar danos estruturais e demandam por parte do condomínio medidas para obrigar o reparo imediato pelo proprietário do imóvel.
Entretanto, caso o acordo não seja atingido, não tem o condomínio competência para solucionar questões que envolvam direitos individuais dos envolvidos. Eventual prejuízo com perda de móveis encharcados pela infiltração, custeio da pintura das paredes e teto atingidos, etc., quando ocorrerem, somente poderão ser exigidos pelos proprietários prejudicados, que detêm legitimidade para demandar em juízo por reparação contra o proprietário da unidade em que se originou o vazamento.
Como deve ocorrer com outras tantas situações envolvendo vizinhos em condomínio, o bom senso deve sempre prevalecer. O proprietário do imóvel prejudicado deve indicar a existência do vazamento logo que o perceber, enquanto o proprietário do imóvel responsável pelo encanamento deve providenciar o reparo imediatamente. Essas atitudes minimizam os prejuízos e permitem entendimento mais fácil entre as partes envolvidas.
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