Compete à assembleia de condôminos a tomada das decisões mais importantes dentro do condomínio, como por exemplo, criar e alterar a convenção e o regimento interno, decidir sobre alteração da fachada e a finalidade do empreendimento, autorizar obras voluptuárias e úteis, aprovar previsão orçamentária, entre outros assuntos de relevância, além de eleger o síndico.
Tratando-se de ato de tamanha importância, devem ser respeitados alguns requisitos essenciais para validade das decisões tomadas, o que é frequentemente negligenciado pelos responsáveis por convocar e presidir as assembleias.
A regularidade da realização da assembleia se inicia já no momento de sua convocação, por meio de edital publicado na forma prevista na convenção de condomínio, conforme determina o art. 9º, §3º, alínea “h”, da Lei 4.951/64, estabelecendo a pauta que será discutida naquela reunião e para a qual devem ser convocados todos os condôminos, sob pena de nulidade, por força do que estabelece o art. 1.354 do Código Civil, que taxativamente define que “A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.”.
Não é difícil encontrar sentenças judiciais anulando decisões assembleares sobre assuntos que não constavam do edital de convocação, como é o caso cuja Ementa segue transcrita.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO ASSEMBLEIA GERAL DELIBERAÇÃO SOBRE A ALTERAÇÃO DA FORMA DE COBRANÇA DA COTA CONDOMINIAL IRREGULARIDADE DA CONVOCAÇÃO EDITAL OMISSO QUANTO A ESSA MATÉRIA, QUE FOI VOTADA SOB O TÍTULO "ASSUNTOS GERAIS" IRREGULARIDADE SENTENÇA REFORMADA RECURSO PROVIDO. Pelo que se verifica da ata reproduzida às fls. 92/93, a questão atinente à mudança da forma de cobrança da cota condominial foi votada sob o título “Assuntos Gerais” e aprovada pela maioria dos presentes. Sucede, porém, que houve manifesto vício de convocação. Afinal, o respectivo edital não fez referência expressa a essa matéria, ... CONCLUSÃO Daí por que se dá provimento ao recurso. (TJ-SP - APL: 00055216720108260650 SP 0005521-67.2010.8.26.0650, Relator: Theodureto Camargo, Data de Julgamento: 28/05/2014, 8ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/05/2014)
Devidamente convocada a assembleia, em regra as decisões, de acordo com o Art. 1.352 do Código Civil, salvo quando exigido quorum especial, serão tomadas “... em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais”, ou em segunda convocação, de acordo com o Art. 1.353 pela “...maioria dos votos dos presentes...”.
A ressalva à regra geral da tomada de decisão pela maioria dos presentes em segunda convocação se deve ao fato de que, para alguns assuntos considerados pelo legislador como mais importantes e que por isso dependem da participação efetiva de maior proporção dos condôminos, foi estabelecido no Código Civil a exigência do cumprimento de quórum mínimo como requisito de validade das decisões assembleares.
Por exemplo, para a tomada de decisões em assembleias, de acordo com o art. 1.341 do CC, que versem sobre a realização de obras no condomínio, se voluptuárias (art. 96, §1º ... as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor), será necessária a aprovação de 2/3 dos condôminos, ou se consideradas úteis as obras (art. 96, §2º ... que aumentam ou facilitam o uso do bem), dependerá da aprovação da maioria dos condôminos. Note-se, em ambos os exemplos é levado em consideração o número de condôminos existentes no condomínio e não os presentes na reunião.
Também dependerá da aprovação de 2/3 dos condôminos a realização de obras em partes comuns, em acréscimo as já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização (art. 1.342) e, ainda, para alteração da convenção (art. 1.351).
Existem quóruns ainda mais difíceis de serem atingidos, como o necessário para a “... construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias...”, que de acordo com o art. 1.343, do Código Civil, “depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.
Quando o assunto é quórum exigido em assembleia, desperta relevante interesse a definição de qual o necessário para alteração da fachada do prédio. Neste ponto, por tratar-se de uma decisão de assembleia, referente à obra a ser realizada pelo próprio condomínio, não se verifica a aplicação do art. 10, §2º, da Lei 4.591/64 e art. 1.336, III, do CC, que se refere exclusivamente ao condômino como individuo e não à coletividade de coproprietários, ao representados pelo condomínio.
Desta feita, mostra-se mais adequado para a alteração da fachada a aplicação de um dos quóruns do art. 1.341 do Código Civil, o que faz com quê, dependendo da finalidade das obras, se consideradas voluptuárias ou úteis, como dito anteriormente, dependerão da provação de 2/3 dos condôminos ou da maioria deles.
O importante é que os síndicos fiquem atentos à devida convocação da assembleia, fazendo constar no edital os assuntos de pauta, e respeitem os quóruns exigidos em lei e pela convenção do condomínio para a validade das decisões.
Por fim, apesar de se tratar de questão tão importante quanto respeitar os quóruns legais para validade das decisões das assembleias, é o fato de que o voto de cada unidade tem o peso proporcional à sua fração ideal, conforme estabelece o art. 1.352 do Código Civil, regra essa que deve prevalecer, mas que é negligenciada recorrentemente, sendo exceção a ela apenas se a Convenção dispuser de forma diversa, definindo outra forma de apuração dos votos.
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