A contratação de um síndico profissional pode ser a solução para muitos condomínios com dificuldades em encontrar um síndico morador ou que não possuem um síndico morador qualificado, experiência e conhecimento em administração condominial.
Proposta a candidatura de um síndico profissional logo surgem dúvidas sobre a legalidade de sua eleição e da necessidade de ser autorizada ou da possibilidade de ser proibida pela convenção do condomínio.
A questão está regulada pelo Código Civil Brasileiro, em seu artigo 1.347, que estabelece que "a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se".
Como se nota, o Código Civil não faz distinção entre síndico morador e síndico profissional, nem exige que o síndico seja proprietário ou residente no condomínio, bastando que ele seja eleito pela assembleia dos condôminos.
Esta previsão legal afasta qualquer dúvida quanto a não ser necessário que a convenção condominial preveja a possibilidade de eleição do síndico profissional para que esta seja válida, mesmo nos casos de omissão da convenção, prevalecendo, nesse caso, o princípio da autonomia da vontade condominial, que estabelece que os condôminos têm o poder de deliberar sobre questões internas do condomínio, desde que essas decisões não violem a lei ou os direitos dos condôminos. Esse é o entendimento que vem sendo aplicado pelo STJ em inúmeros julgados.
Resta tratarmos da hipótese da convenção vetar expressamente a eleição de um síndico profissional ou impor como condição ao candidato que seja condômino e morador, o que seria impedimento para a eleição do sindico profissional.
Filio-me à corrente que entende que tal eventual previsão convencional nesse sentido contrariaria o já citado artigo 1.347, do Código Civil. Isso porquê, ao utilizar a expressão " que poderá não ser condômino“ e não prever a possibilidade da convenção dispor em contrário, revogou o art. 22, § 4º, da Lei 4.591/64, que permitia à convenção vedar a eleição de pessoa estranha ao condomínio, quando utilizava a expressão “salvo se a Convenção dispuser diferentemente”.
Note que até o momento não há referência ao regimento interno e isso se deve ao fato de que não se trata de matéria que possa ser tratado em tal regramento. O Regimento Interno deve se ater às regras de convívio e uso das áreas comuns.
Certo que por força do art. 1.347 do Código Civil é possível a eleição de síndico profissional nos condomínio, independente de haver previsão expressa na convenção. Deve esta eleição, porém, ser feita nos moldes previstos na convenção, sendo os cumprimentos destes requisitos e regras, essenciais para validade da escolha pela assembleia.
Por fim, importante destacar que uma vez eleito o síndico profissional, com quem o condomínio firmará contrato de prestação de serviços, sua destituição em eventual necessidade não se dará apenas com a rescisão do contrato, mas deverá obedecer as regras do art. 1.349, do Código Civil, o que inclui a convocação de assembleia com essa finalidade e a provação da destituição pela maioria dos condôminos presentes, respeitado o contraditório e a ampla defesa.
Desta forma, não se tem dúvidas de que a oferta de serviços por síndicos profissionais é uma realidade que pode se mostrar uma solução para muitos condomínios que não encontram condôminos interessados em ocupar a função e/ou precisam de administradores com profissionalismo e experiência. Devem os condomínios, entretanto, se cercarem de cuidados por meio de contratos de prestação de serviços que protejam seus direitos em eventual rescisão.
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