Apesar de ser possível encontrar quem afirmasse a legalidade da realização de assembleias virtuais ou eletrônicas nos condomínios, esta prática não encontrava previsão legal, o que impedia, salvo em raras exceções que desconheço, o registro das atas juntos aos Cartórios de Registro de Imóveis.
A exceção a essa inexistência de previsão legal ocorreu apenas no período de vigência da Lei 14.010/2020, que em decorrência da pandemia permitiu que fossem realizadas assembleias por meio virtual até a data de 30/10/2020.
Essa situação mudou. Entrou em vigor no dia 08/03/2022 a Lei nº 14.309/2022, que alterou o CÓDIGO CIVIL, incluindo o art. 1.354-A, que autoriza expressamente a realização de assembleias por meio eletrônico nos condomínios.
A realização da assembleia, entretanto, deve obedecer algumas condições estabelecidas nos incisos do próprio art. 1.354-A, que são: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.
Desde que não haja vedação expressa na convenção condominial e desde que preservado o direito de manifestação e voto dos condôminos aptos a participar do ato, a assembleia pode ser realizada por meio eletrônico.
Para a validade do ato segue sendo necessário o cumprimento das regras de convocação previstas na convenção e no Código Civil, devendo constar do edital o fato de que será realizada por meio eletrônico, além de informar instruções para acesso, manifestação e forma de coleta de votos dos condôminos (§1º).
Até a entrada em vigor da Lei nº 14.309/2022 uma das questões de dúvida sobre a viabilidade da realização de assembleias virtuais nos condomínios era a eventual impossibilidade do acesso pelos condôminos.
Esta questão me parece superada quando a Lei inclui no art. 1.354-A do Código Civil o §2º, que tira da administração do condomínio a responsabilidade por “...problemas ocorridos com equipamentos de informática ou da conexão à internet dos condôminos ou de seus representantes, caso estes não consigam acessar o ato por razão que não dependa da própria administração”.
A validade do ato depende da convocação correta dos condôminos e da inclusão das informações necessárias de acordo com o §1º do art. 1.354-A do Código Civil no edital. Ter o equipamento e o acesso a internet cabe ao condômino, o que hoje em dia, em que a grande maioria tem celular e acesso a internet, realmente não justifica o argumento de ser necessário garantir a participação de todos e que isso não seria possível em uma assembleia virtual.
De todo modo, caso algum condomínio tenha características que levem a administração a perceber ser impossível que todos possam participar por meio eletrônico, a realização das assembleias presenciais continua sendo prevista em lei. Além disso, pode o ato ser realizado de forma híbrida “... com a presença física e virtual de condôminos concomitantemente no mesmo ato” (§4º).
Outra questão interessante também foi tratada pela Lei nº 14.309/2022. De acordo com o §5ª do art. 1.345-A do Código Civil, “Normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade”.
Esta previsão expressa em lei evita discussões sobre se pode o condomínio estabelecer regras próprias para a realização de assembleias virtuais, se estas regras devem constar na convenção ou no Regimento e qual o quórum necessário para aprová-las.
Trata-se de uma evolução da norma para adequar-se à realidade atual, em que, se não todos, mas com certeza a grande maioria, tem na internet e nas reuniões por videoconferência um meio prático e corriqueiro de comunicação.
Desde que respeitados os requisitos de lei para convocação e garantida à possibilidade de acesso e manifestação de todos os aptos a participarem, por meio de aplicativo que garanta transparência ao processo de tomada de decisões no ato, não há razão para não se realizarem assembleias por meio eletrônico nos condomínios.
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